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抵押评估究竟采用什么价值类型

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2017/08/04 13:51
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【摘要】:
对于银行贷款中抵押物价值评估应采用什么价值类型,美国价值评估行业认为对应的应该是“市场价值”。他们认为债权方决定贷多少款,那是债权方自己的事,评估师能够且只能够提供的是市场价值,评估师不能替代债权方决策。而欧洲价值评估行业认为贷款抵押物价值评估的价值类型可以使用抵押价值这一价值类型。他们认为抵押价值是在市场价值的基础上考虑风险折扣后的价值额度。他们认为既然委托方的评估目的是抵押贷款,那么就应该为委
  对于银行贷款中抵押物价值评估应采用什么价值类型,美国价值评估行业认为对应的应该是“市场价值”。他们认为债权方决定贷多少款,那是债权方自己的事,评估师能够且只能够提供的是市场价值,评估师不能替代债权方决策。而欧洲价值评估行业认为贷款抵押物价值评估的价值类型可以使用抵押价值这一价值类型。他们认为抵押价值是在市场价值的基础上考虑风险折扣后的价值额度。他们认为既然委托方的评估目的是抵押贷款,那么就应该为委托方提供一个贷款金额的最终依据,并且应由评估师根据有关规定考虑风险折扣。
  在我国,业内主流观点也认为贷款抵押物价值对应的应该是“市场价值”。我国的贷款银行事实上也是这样实行的,即由贷款银行在我们评估师提供的评估结论基础上,确定风险折扣,从而决定贷多少款。在建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会三部委联合下发的《房地产抵押估价指导意见(建住房[2006]8号)》(以下称《意见》)中,也涉及到了抵押物评估时的价值类型。《意见》第四条提出:“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”
  但有的观点认为,贷款抵押物价值对应的应该是一个“谨慎的”价值类型。其理由可能是基于下面三方面考虑的:一是评估执业时应遵循“谨慎性”原则;二是要强调在评估中不得高估收入或低估费用成本;三是认为既然评估价值是“未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”,那么该评估价值似乎应该比市场价值要小一点。
  对贷款抵押物评估中应采取“谨慎性”价值类型的观点,笔者对此有以下分析:
  1、贷款银行都希望抵押财产的价值不高评。“谨慎性”也应该是评估师的一种执业态度和一种职业操守。实际上,《意见》在第十条至第二十八条的评估操作要求中,已经非常重视评估师保持谨慎性工作态度这一问题了。如《意见》较详细地提出了评估中三种基本评估方法运用时的要求、不得滥用假设和限制条件、评估师报告进行有关的提示与进行抵押房地产变现能力分析等等。
  2、没有必要因“谨慎性”的需要,将抵押物的评估价值类型由“市场价值”改变为“抵押价值”,从而对抵押物评估得出的市场价值进行折扣。根据目前我国贷款银行的惯例,是由债权人——贷款银行自己来确定风险折扣。房地产市场资产泡沫的产生和泡沫到底有多少,问题很复杂,如果央行与银监会担忧当前的房地产市场的资产泡沫,那也是由其根据对总体情况的判断来考虑银行风险折扣的问题,而不适于由评估师通过改变评估价值类型来决定。
  3、至于《意见》第四条“未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”之后,评估结果中的价值类型仍然是市场价值,而并不是所谓的抵押价值。扣除“法定优先受偿款”,只是对抵押物权利瑕疵事项的特别处理。
  4、抵押物的评估价值受经济、贷款政策及评估规范各种因素的影响。如果按照欧洲价值评估行业所应用的抵押价值类型进行评估,当房地产市场比较平稳时,则我们通过对市场价值的修正得出抵押房地产的抵押价值可能还容易一些。而当前我国房地产价格持续上扬,房地产市场的资产泡沫可能是非常大的,此时评估其抵押价值则是非常困难的了。
  最后需要强调的是,价值评估中一切“价值类型”的定义,都是围绕评估目的而确定的,并服务于评估报告的使用者。而市场价值为“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销以后所达成的公平交易值。”只要我们充分明确了市场价值这一价值类型的内涵与功能,就可以提供一份以市场价值为价值类型的、清晰的抵押价值评估报告了。
 
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